●부동산 개발업자들도 ‘꼬마빌딩 투자’
한 신문 보도에 따르면 11월 2일 강남구 청담동의 작은 빌딩 경매에 무려 120명의 응찰자가 몰렸다고 한다.
207년 서울에서 경매에 나온 상가 건물 중 가장 많은 응찰자 수를 기록했습니다.
2017년 준공한 지하 2층, 지상 4층 높이의 이 건물은 땅 면적 168.5㎡, 건물 면적 162㎡에 불과한 꼬마 빌딩입니다.
감정가 52억1900만원, 120명이 경합한 끝에 감정가의 두 배에 육박하는 102억5100만원에 낙찰됐다고 하는데요. 낙찰가율은 196.4%에 달했다고 합니다.
꼬마 빌딩의 인기가 계속 되고 있습니다.
부동산 PF 시장도 부진하고 규제도 있기 때문에 시행사들도 경매를 통해 꼬마빌딩 매입 후 임대로 운영하거나 지금 같은 시장 상황에서 무리하게 개발사업을 추진하려 하지 않습니다.
©brknees, 출처 Unsplash를 위해, 일부 개발자는 꼬마 빌딩을 하나의 사업식으로 활용하고 있습니다.
주택에 대한 세 부담이 커져 상대적으로 꼬마빌딩 등 근린시설의 세율이 낮아졌습니다.
개발업자들이 자녀 빌딩을 새로운 음식으로 선호하는 이유가 자녀 빌딩은 세법상 비주택이기 때문에 건물이 아닌 토지분 종합부동산세가 부과됩니다.
과세 기준도 높습니다.
공시가격이 80억원을 초과하는 경우에만 종부세를 지불하면 됩니다.
대부분의 꼬마 빌딩은 공시가격이 50억원 미만이므로 종부세 부담은 거의 없다고 생각합니다.
주택과는 달리 양도소득세 중과도 피할 수 있습니다.
다주택자보다 건물을 여러 채 가진 사람의 자산이 높을 가능성이 높은 데 비해 세율은 낮다는 의미입니다.
공시가격 인상과 보유세 급등, 다주택자에 대한 세제 중과 등으로 더 이상 주택을 통한 재테크가 어려워지면 상업용 건물에 여유자금이 몰리는 것입니다.
이에 따라 최근 강남권을 비롯한 상권활성화 지역에서는 다세대주택을 신축하거나 리모델링
2분기 금액대별 빌딩 거래량 추이(자료=리얼티코리아)에서 상업용 시설로 바꾸는 공사가 활발히 진행되고 있습니다.
대출 규제도 비교적 느슨합니다.
현재 서울 등 투기지역이나 투기과열지구의 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 불가합니다.
9억원 이하 주택도 집값의 40%까지 융자가 가능합니다.
꼬마 빌딩은 아직 시세의 70~80%까지 융자를 받을 수 있습니다.
법인은 가계대출과 달리 DSR규제를 받지 않을 뿐 아니라 임대업이자상환비율(RTI)도 적용받지 않습니다.
RTI는 임대수익으로 이자를 낼 수 있는 여력을 가늠하는 지표입니다.
법인에서 건물을 살 때 빌딩 값의 70 ~ 80%의 융자가 가능하다고 보고 있습니다.
50억원짜리 꼬마 빌딩은 약 10억원의 현금으로 살 수 있다는 의미입니다.
투자금 대비 높은 수익률도 꼬마빌딩의 장점으로 작용하고 있습니다.
2분기에 50억원 미만인 꼬마 빌딩의 수익률은 2.14%로 다른 금액 구간 빌딩의 수익률을 웃돌았습니다.
꼬마빌딩은 비교적 저렴한 가격에 구입할 수 있는 데다 비슷한 입지에 위치한 규모가 큰 빌딩과 비슷한 수준으로 월세를 받을 수 있어 수익률이 높다는 것입니다.
즉시 부동산 개발 사업에 투자하려는 자금을 한시적으로 환금성이 좋은 치비 빌딩에 투자하고 향후 부동산 개발 사업을 하게 되면 치비 빌딩을 유동화하거나 매각하여 자금을 다시 만들 수 있는 것도 부동산 디벨로퍼들의 관심을 모으기에 충분할 것 같습니다 _______________________________________________________________________________________________
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