재개발 투자는 8~10년 정도의 긴 시간에 걸쳐 부침을 겪는 과정에서 미래에 대한 불확실한 투자인 만큼 수익성도 단계적으로 차이가 있습니다.
단계별로 정비 계획 수립과 정비 구역 지정 단계, 조합 설립 인가 및 시공사 선정, 사업 시행 인가와 조합원 분양 신청, 관리 처분 계획 인가와 조합원 동호수 추첨, 일반 분양과 준공 입주 단계별로 나열해 보았습니다.
사업의 진행 과정이 구체화될수록 미래 수익성은 그만큼 떨어질 것으로 생각됩니다
조합원 분양권이 경매에 제출된 경우
재개발사업으로 사업시행인가 후 분양권이 경매에 나왔을 때 조합원 분양권의 명의변경이 가능한지 또는 불가능한지를 관할 구청에 문의하면 정확하게 확인할 수 있습니다.
자세한 정보는 조합이나 주변 공인중개사에게 확인해 주십시오
다음으로 조합원이 분양되는 평형과 분향 평형의 가격이 어느 정도 가격을 형성하고 있는지 조사하겠습니다.
조합원의 기존 자산평가액과 추가부담금(청산금)이 얼마이고 조합원의 추가부담금 미납금액과 그에 따른 연체금이 있는지 분석하여 실제로 입주하기 위해 납부해야 할 총 납부금액을 계산해야 합니다.
조합원의 분양권을 낙찰받아 완전히 권리를 행사하려면 낙찰금액+청산금(추가분담금) 미납금액과 그에 따른 연체금 등을 납부해야 합니다.
이러한 낙찰자의 총 납부 금액과 낙찰된 분양권의 시세나 장래 가치 등을 분석하여 투자 기대 수익률이 보장되는 금액에서 입찰 가격을 결정하면 됩니다.
일반분양권이 경매에 넘어갈 경우
재개발사업 추진에 있어 거의 막바지 관리처분계획인가와 조합원 동호수도 모두 정리된 후 일반 분양이 실시됩니다.
여기서 취득한 일반분양권이 경매에 나왔을 때 계약금과 중도금, 잔금을 어느 정도까지 납부했는지, 추가로 납부할 금액과 미납 금액에 대한 연체 이자와 기타 비용은 없는지를 조합과 시공사에 문의해 정확하게 분석한 뒤 입찰에 응해야 합니다.
조합원 분양권, 일반분양권 입찰시 수익분석
한마디로 전체 투입된 금액이 취득가격이며 분양을 받아 입주 후 맨션가격에서의 차액이 수익입니다.
매입 당시에는 입주 전 23년 만에 분양권을 구입해 신규 아파트의 미래가치를 판단하기가 쉽지 않았습니다.
이러한 판단을 돕기 위해서는 주변과 같은 평형대 아파트 시세+신규 아파트의 프리미엄을 계산하면 사전에 어느 정도의 수익성을 분석할 수 있습니다.
이런 분석이 딱 맞아떨어지지는 않지만 그 중 누가 더 많이 가서 정확한 정보를 가지고 투자하느냐에 따라 미래의 불확실성을 줄이면서 성공할 수 있습니다
일반매매 및 경매에서 분양권을 취득할 경우의 주의점
입찰 전 조합에 문의-분양신청을 했는지-분양신청을 한 경우 몇 동, 몇 채를 받았는지-경매 등에서 매수해야 명의변경이 가능한지-분양권에 가압류 등 보전처분이 가능한지-기존 사산의 권리액이 어떤지, 그에 따라 전체 추가부담금, 미납금액과 연체이자 확인-낙찰을 받아 어떤 절차로 완전한 분양권 관리 가능할지 등.
또한 이주비 담당은행과 추가대출금 담당은행과의 상담은 필수입니다.
이주비(무상이주비)와 추가 대출(유상이주비)은 어떻게 되는지, 이자 지연금 등이 있는지, 경매에서 낙찰받은 경우 어떻게 해야 하는지도 확인해야 합니다.
이러면서 이주비를 지불한 은행에서 다시 소유주를 확인할 수 있는데, 이런 과정을 통해서 분양사고도 예방할 수 있습니다.
