아파트를 비롯한 모든 부동산은 구입 시부터 보유 시 그리고 마지막으로 팔 때까지 전 과정에 세금이 붙습니다.
그 중 부동산 대책의 연장선상에서 강화된 양도세율이 이번 달부터 적용되기 시작해 보유 부동산을 팔려면 반드시 미리 양도세를 확인해야 합니다.
1가구 1주택은 물론 1가구 2주택 이상일 경우 규제지역 확인은 물론，여러 가지를 고려해야 할 요소도 많아집니다.
따라서 정확한 세금계산까지는 아니지만 국세청홈택스에서 제공하는 양도세계산기를 통해 도시마다 부담해야 할 예상 세금을 알아볼 수 있으므로 활용 방법을 공유합니다.
기본적으로 양도소득세는 매수 또는 보유 중이던 부동산을 매각할 때, 즉 팔 때 부담되는 세금입니다.
간혹 구입한 가격보다 낮은 가격으로 급하게 매도하려는 고객이 문의하기도 하지만 양도 시 세금을 낼 만한 소득이 있어야 부과되는 세금이라고 생각하시면 됩니다.
즉, 손해를 보고 파는 경우 양도소득이 없기 때문에 적용되지 않는다고 보시면 됩니다.
●양도세 계산기는 국세청 홈택스로
부동산 거래 시 발생하는 각종 비용과 세금과 관련하여 다양한 사이트를 활용할 수 있지만 개인적으로는 양도세는 국세청에서 제공하는 홈택스 사이트를 활용합니다 수시로 변경되는 과세표준과 적용범위를 가장 정확하게 적용하고 있다고 판단하기 때문이며, 매우 다양한 변수를 고려하여 계산되기 때문에 이용이 다소 불편하더라도 홈택스에서 조회하고 있습니다.
홈택스를 검색하여 연결하면 위와 같은 화면을 볼 수 있습니다.
국세청에서 운영되는 홈택스는 세금에 관한 여러가지 정보뿐만 아니라 신고와 납부, 조회 및 발행업무까지 처리할 수 있습니다.
하지만 우리는 세무사나 회계사 등 세금 관련 전문 업무를 하는 것이 아니기 때문에 필요한 정보만 확인하도록 하겠습니다.
메인에 접속하여 우측 하단의 양도소득세를 클릭하여 종합안내 페이지로 이동합니다.
양도소득세 종합안내 페이지에는 모의계산이 가능한 미리 계산탭이 있습니다 위에 표시된 탭을 눌러서 이동해 줍니다.
여기까지는 어렵지 않게 이동해서 할 수 있어요. 단, 모바일에서는 해당 기능을 활용하기가 어렵기 때문에 PC에서의 사용을 권장합니다.
모의계산 페이지에 접속하여 계산이 필요한 항목에 접속합니다.
대부분의 일반적인 경우, 제일 위의 1개의 부동산 양도시 계산에 활용하면 좋을 것입니다.
복잡한 양도소득세 계산이 필요한 경우에는 개인적으로 조회하는 것보다 세무사 사무실로 달려가는 것이 더 편리합니다.
하나의 부동산 양도 시에 계산하는 메뉴는, 로그인의 필요가 없이 비로그인으로 가능합니다.
계산예시 1번 보유기간:1년미만 인수가격: 4.5억 매도가격: 5억 기본공제: 적용조정대상지역: X 금융비용: X
부동산의 매수일(취득일)과 매각일(양도일), 그리고 부동산의 종류를 기본사항부터 체크하고 거래금액과 취득시 발생한 각종 비용을 모두 입력합니다.
취득가격으로 비용처리가 가능한 부분은 세금과 취득관련 비용, 그리고 필요경비 등으로 나뉘며, 각 항목의 필요경비 인정범위에 대한 자세한 설명은 건너뛰게 됩니다.
저는 4억5천만원에 인수한 주택을 5억에 판다고 가정하고 계산해 보겠습니다.
보유기간은 1년 미만으로 설정하였으며, 취득세 및 기타 경비를 예시로 설정하여 입력하였습니다.
마지막으로 각 조건에 맞는 금액을 입력해 매각한 주택이 조정 대상 지역의 중과 대상 주택인지를 확인하고 체크한 후 세액 계산을 누르면 입력한 내용을 기준으로 적용하여 실제로 부담해야 할 과세 금액의 근사치를 확인할 수 있습니다.
제가 입력한 1년 미만 매각 조건으로 양도차익이 5천만원이면 단기 양도세율 70%가 적용되며, 경비 인정 범위와 기본 공제를 제외하고 부담하는 세액은 약 2300만원으로 계산되었습니다.
상기 금액은 양도세 뿐이며, 지방세를 합치면 2600만원 정도로 계산되어 있다고 생각합니다.
계산예시 2번 보유기간 : 1년 이상~2년 미만 인수가격 : 4.5억 매도가격 : 5억 기본공제 : 적용조정대상지역 : X 금융비용 : X
이번에는 보유 기간이 1년을 지난 시점에 대입을 해서 계산을 해보겠습니다 인수, 매각 금액은 동일한 상태로 보유 기간만 다른 조건에 대입하여 계산하기로 합니다.
이번 조건에서도 마찬가지로 금융 비용은 전혀 고려하지 않고 계산하기로 합니다.
보유기간이 1년 이상이기 때문에 세율은 60%로 세액이 산출됩니다.
산출된 최종 세액은 약 2천만원이며 지방세를 합할 경우 약 2300만원 정도가 될 것으로 예상됩니다.
단, 두 가지 조건 모두 금융비용 발생은 전혀 고려하지 않으며, 취득 시 소요된 금액이나 필요경비 또한 대략 예시금액으로만 설정되어 있기 때문에 실제 상황에서의 계산 시 변동은 있을 수 있습니다.
또한 전혀 고려되지 않은 금융비용이나 자본적 지출액 등을 반영할 경우 세액변동은 물론 양도세계산기를 통해 확인된 비용 이하로 산출될 수 있습니다.
단기보유시 양도세율의 벽 양도소득세 계산기를 통해서 이렇게 확인해본 결과와 같이 취득시 공제 가능한 비용이나 필요경비를 아무리 산정해서 대입해도 기본적으로 높은 세율구간에 의해 산출세액의 절세범위는 한정적일 수밖에 없습니다.
다만 부동산 유형이나 개별 조건에 따라서는 추가 절세는 가능해도 장기 보유 주택에 대한 세액 감면이 없는 단기 보유 매각 시에는 이렇게 모의 계산을 통해 손익 범위에 대한 예상을 하는 것이 예상 밖의 투자 손실을 방지하는 방법이 됩니다.
마지막으로 전체 과정을 페이지별 영상으로 준비했습니다.
이미지가 어려운 분은, 페이지의 흐름에서 확인해 보세요.유용하게 활용해서 투자에 유용하게 쓰세요 감사합니다
부동산 매각시 양도소득세를 미리 계산해 보세요. 자세한 내용은 블로그 본문을 참조해 주십시오.끝